요즘 뉴스만 켜면 다주택자 관련 정책이 쏟아집니다. 정부가 다주택자 혜택을 중단하겠다고 발표한 지 일주일이 지났지만, 정작 매물은 거의 나오지 않고 있습니다. 저 역시 부동산에 투자하고 있는 사람으로서 이런 정책 변화를 체감하고 있는데요. 솔직히 말하면 '이번에도 결국 버티는 쪽이 이기겠구나' 싶은 생각이 먼저 들었습니다.
보유세 강화해도 다주택자들이 버티는 이유
정부가 보유세(재산세와 종합부동산세를 합친 개념으로, 부동산을 보유하는 것만으로 매년 부과되는 세금)를 올리고 양도세(부동산을 팔 때 발생하는 차익에 부과되는 양도소득세) 중과를 다시 들고 나왔습니다. 여기서 보유세란 집을 가지고 있는 것만으로 매년 내야 하는 세금이고, 양도세는 집을 팔 때 번 돈에 대해 내는 세금입니다.
문제는 이런 정책이 이번이 처음이 아니라는 겁니다. 저도 지난 정권 때 이 게임을 한 번 겪어봤습니다. 그때도 보유세를 엄청나게 올렸고, 공정시가율(과세 기준이 되는 부동산 가격의 비율)을 80~90%까지 끌어올리겠다는 이야기가 나왔죠. 실제로 그렇게 됐고요. 그런데 어땠습니까? 다들 버텼습니다.
중개업소를 직접 돌며 확인해본 결과도 비슷했습니다. 한 중개업자는 "이미 문재인 정부 때 한 번 겪어서 학습 효과가 너무 강하다. 버티다 보니 집값이 이렇게 올랐는데, 지금 처분하는 게 좋은 기회는 아니라고 다들 판단한다"고 말했습니다. 정권이 바뀌면 또 원상 복구될 거라는 기대감도 크다고 하더군요.
다주택자들 사이에서는 '부동산 불패 신화'가 여전히 살아 있습니다. 단기간에 거래를 묶어 놓고 가격이 떨어진 것처럼 보이게 만드는 정책은 몇 번 봤지만, 장기적으로 보면 부동산 시장을 완벽하게 잡은 사람은 아직 없었다는 겁니다. 저 역시 이 부분에는 동의합니다. 좋은 곳에 살고 싶은 건 인간의 기본적인 욕망이니까요.
- 보유세와 양도세를 동시에 올려도 매물이 나오지 않는 이유
- 정권 교체 시 정책이 다시 바뀔 거라는 학습 효과
- 부동산은 장기 보유의 영역이라는 믿음
부동산 투자, 발품과 손품으로 이뤄낸 결과
저는 부동산을 단순한 주거 수단이 아닌 하나의 투자 수단으로 봅니다. 부동산 투자는 발품, 손품을 모두 팔고 시간을 쪼개 공부해서 제가 가진 재산 대부분을 집값 상승에 배팅하는 일입니다. 이건 상당한 용기와 결단이 필요한 일이죠.
실제로 임대사업자(주택을 임대 목적으로 보유하며 임대소득을 얻는 사업자)로 등록하고 운영하는 건 쉬운 일이 아닙니다. 여기서 임대사업자란 일정 요건을 갖춰 지방자치단체에 등록한 후 세제 혜택을 받으며 주택을 임대하는 사람을 말합니다. 세금을 정확히 꼬박꼬박 내야 하고, 임차인 관리도 신경 써야 합니다. "주님 위에 건물주"라는 말이 괜히 나온 게 아닙니다.
제가 처음 투자한 곳은 서울 용산과 성동 지역의 아파트였습니다. 당시에도 많은 고민을 했죠. 대출을 얼마나 받을지, 전세를 놓을지 월세를 놓을지, 언제 팔아야 할지. 하지만 제 결론은 '보유'였습니다. 부동산은 사고파는 게 아니라 보유하는 영역이라고 생각했거든요.
물론 이번 정부의 정책 의도 자체는 이해합니다. 무주택 청년들과 서민들에게 희망을 주고 싶다는 방향성은 맞다고 봅니다(출처: 국토교통부). 문제는 방법입니다. 문재인 정부 때 실패한 방식을 또 쓰겠다는 건 잘못됐다고 생각합니다. 2024년 기준 서울 아파트 평균 매매가는 12억 원을 넘었고, 전세가율은 60%대까지 떨어졌습니다(출처: 한국부동산원). 징벌적 과세만으로는 시장을 바꿀 수 없다는 걸 이미 경험했습니다.
제 생각은 이렇습니다. 내 돈 주고 공부해서 사는 건 옳습니다. 다만 다주택 소유로 인해 발생하는 집값 상승 피해를 최소화하기 위한 세금 징수는 받아들일 수 있습니다. 하지만 사유재산에 대한 지나친 간섭이나, 징벌적 목적의 세금 부과는 반대합니다. 세금은 국가의 원활한 발전을 위해 쓰여야 하지, 특정 집단을 처벌하기 위한 도구가 되어서는 안 됩니다.
결국 '버틴다'는 말은 세금을 정확히 꼬박꼬박 내면서 장기 보유한다는 의미로 바뀌어야 합니다. 저 역시 그렇게 하고 있고요. 다주택자들이 200명 가까이 모인 단체 대화방에서도 비슷한 의견이 대부분이었습니다. 세금은 제대로 내되, 급하게 팔지는 않는다는 거죠.
부동산 정책은 정권이 바뀔 때마다 요동칩니다. 저는 그 사이에서 제 원칙을 지키며 투자하고 있습니다. 발품과 손품으로 찾아낸 좋은 매물을 장기 보유하면서, 세금은 성실히 납부하는 것. 이게 제가 생각하는 부동산 투자의 정석입니다.